Il mondo della privacy sta attraversando un momento di profonda evoluzione, e questo cambiamento tocca inevitabilmente anche il contesto condominiale. Con il provvedimento n. 209 del 10 aprile 2025, il Garante ha definito nuove linee guida sul trattamento dei dati personali nell’ambito del condominio.

L’obiettivo: chiarire la disciplina del trattamento dei dati personali in ambito condominiale, uniformare le prassi applicative, aggiornare le regole alla normativa vigente e prevenire conflitti in un contesto come quello condominiale, spesso soggetto a tensioni.

Amministratore del condominio: titolare o responsabile del trattamento?

Una delle novità più rilevanti riguarda l’attribuzione di ruoli e responsabilità rispetto al trattamento dei dati personali, specialmente tra il condominio e l’amministratore.

Quale soggetto è titolare del trattamento?

Secondo il documento di indirizzo avviato con il provvedimento n. 209/2025:

• Il condominio è titolare del trattamento quando definisce autonomamente finalità e mezzi del trattamento (es. deliberazioni assembleari su temi comuni).
• L’amministratore di condominio può assumere ruoli diversi:
  • Rappresentante del titolare
  • Responsabile del trattamento, quando opera su mandato dell’assemblea.
  • In alcuni casi, amministratore come titolare autonomo, se gestisce attività al di fuori dell’ambito condominiale e senza mandato (es. contabilità di un singolo condomino).

Implicazioni pratiche

• L’amministratore deve verificare quando e in quale misura è titolare o responsabile del trattamento.
• Deve assumersi responsabilità documentali e operative, come la tenuta del registro dei trattamenti, le misure di sicurezza tecniche e organizzative, e la nomina dei responsabili esterni se necessario.
• È fondamentale che l’amministratore sia consapevole del proprio ruolo per evitare responsabilità personali.

Sistemi di videosorveglianza condominiale: le nuove indicazioni

La materia della videosorveglianza in condominio rappresenta un punto caldo della consultazione, dato che coinvolge sia aspetti privacy che di gestione condominiale.

Delibera assembleare: obbligatorietà e modalità

• È ribadito che l’installazione di sistemi di videosorveglianza nelle parti comuni del condominio richiede delibera assembleare obbligatoria.
• La delibera deve rispettare le modalità dell’art. 1136 c.c. e della riforma condominiale (legge n. 220/2012) in termini di maggioranze.
• Senza delibera valida, l’installazione del sistema è da considerarsi illecita.

Finalità consentite e vietate

• Nelle linee guida 3/2019 la finalità era genericamente “sicurezza condominiale”.
• Nella bozza del 2025 le finalità sono invece chiaramente dettagliate: sicurezza delle persone, tutela del patrimonio condominiale, prevenzione di atti vandalici.
• Esplicitamente si esclude l’uso della videosorveglianza per il controllo dei comportamenti dei condomini e per il controllo dei lavoratori (portiere, impresa di pulizie) senza autorizzazione specifica.

Ambiti di ripresa e limiti

• Le aree che possono essere riprese: scale, atrii, cortili, ingressi, cancelli, garage e zone comuni generiche.
• È vietato riprendere zone private, finestre degli appartamenti, o aree esterne private che espongano la sfera privata.

Durata della conservazione delle immagini

• Nelle linee guida precedenti il parametro era “non eccessiva”.
• Nella bozza 2025 viene indicato un massimo di 72 ore (salvo casi eccezionali legati a furti, danneggiamenti, o situazioni che giustificano tempi più lunghi).

Misure di sicurezza, registri e digitalizzazione

La bozza delle linee guida pone enfasi su adempimenti tecnici e organizzativi, evidenziando le differenze rispetto alle indicazioni precedenti.

Misure di sicurezza tecniche e organizzative

• In precedenza, le misure di sicurezza erano raccomandate (accessi protetti, protezioni fisiche e digitali).
• Nella bozza 2025 esse diventano obbligatorie: crittografia, backup sicuri, password forti, log delle operazioni, controlli periodici.
• Fondamentale anche l’approccio privacy by design e privacy by default, specialmente in sistemi digitali, applicazioni, portali condominiali.

Registro dei trattamenti

• Prima raccomandato solo per impianti complessi, ora il registro dei trattamenti diventa obbligatorio anche per condomini più piccoli. Il Garante suggerisce un template specifico.

Digitalizzazione e fornitori esterni

• Con l’adozione di app condominiali, portali online, cloud per la gestione evidenze condominiali, i dati devono essere gestiti nel rispetto del GDPR (art. 28 in caso di fornitori).
• Contratti di nomina responsabile del trattamento, verifica fornitori, clausole contrattuali sono indispensabili.

Tempistiche e adeguamento

• Le nuove linee guida definitive dovrebbero essere pubblicate presumibilmente nel 2026.
• Una volta pubblicate, i condomini (attraverso l’amministratore) dovranno prevedibilmente adeguare gli impianti esistenti entro un certo periodo di transizione (ad esempio 12 mesi).
• Gli impianti non conformi potrebbero essere soggetti a ispezioni e sanzioni da parte del Garante.