Con l’arrivo dell’inverno e l’accensione dei riscaldamenti centralizzati, per molti amministratori di condominio si riaccende una questione ricorrente: cosa succede se un ripartitore di calore (o contabilizzatore di calore) è guasto od obsoleto? Può l’assemblea condominiale obbligare il singolo condòmino a sostituirlo a proprie spese?
Una risposta chiara arriva dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 1849 del 23 giugno 2025, che fa chiarezza su diritti e doveri dei condòmini e i poteri dell'assemblea condominiale sulla questione.
In un condominio, l’assemblea aveva deliberato l’obbligo per una condomina di sostituire alcuni contabilizzatori di calore non funzionanti.
Quest'ultima, ritenendo il dispositivo parte della propria proprietà privata, aveva impugnato la delibera, sostenendo che l’assemblea non potesse imporre un intervento su un bene non comune.
Il giudice di primo grado le aveva dato ragione, dichiarando nulla la delibera condominiale.
La Corte di Appello di Milano ha però ribaltato completamente la sentenza, affermando che l’assemblea può effettivamente obbligare il singolo condòmino alla sostituzione del ripartitore di calore malfunzionante.
Secondo i giudici, il contabilizzatore non è un semplice accessorio privato, bensì è parte integrante dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Un malfunzionamento, infatti, non incide solo sui consumi individuali, ma compromette l’intera contabilizzazione condominiale, causando:
errori nella ripartizione delle spese di riscaldamento;
difficoltà nella lettura dei consumi;
potenziali squilibri nell’impianto termico comune.
In base alla normativa vigente, ogni proprietario è tenuto a mantenere in efficienza i propri dispositivi di contabilizzazione, così da garantire un corretto funzionamento dell’impianto comune.
La sentenza del Tribunale di Milano rappresenta un precedente importante per gli amministratori di condominio:
l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza l’obbligo di sostituire i ripartitori di calore non conformi o guasti, ponendo le spese a carico del proprietario dell’unità immobiliare interessata.
Si tratta di un provvedimento che tutela l’interesse collettivo, assicurando:
la corretta gestione dell’impianto centralizzato;
l’equità nella suddivisione dei costi energetici;
la trasparenza nella rendicontazione condominiale.
In definitiva, l’assemblea condominiale può imporre la sostituzione dei ripartitori di calore difettosi, anche contro la volontà del singolo condòmino. La delibera, se approvata regolarmente, è vincolante e rappresenta uno strumento di garanzia per il corretto funzionamento dell’intero sistema di contabilizzazione del calore.
Per gli amministratori di condominio, questa sentenza costituisce un riferimento utile nella gestione delle manutenzioni dell’impianto centralizzato, soprattutto con l’avvicinarsi della stagione invernale.
