Dal 25 settembre 2026 entra in una nuova fase la disciplina dei tecnici manutentori antincendio qualificati, prevista dal D.M. 1° settembre 2021, noto come “Decreto Controlli”.
La scadenza è particolarmente importante per i condomìni e gli amministratori condominiali, perché da tale data la manutenzione e i controlli dei presidi antincendio dovranno essere effettuati secondo i requisiti di qualificazione previsti dalla normativa.
Ma cosa cambia concretamente per il condominio? Quali requisiti deve possedere un tecnico manutentore antincendio qualificato? Deve frequentare un corso? E quali responsabilità ha l'amministratore di condominio? In questo articolo vediamo cosa prevede la normativa e quali verifiche è opportuno fare prima della scadenza.
Dal 25 settembre 2026 diventa applicabile l'obbligo di qualificazione previsto dall'articolo 4 del D.M. 1° settembre 2021. Il Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco precisa che il decreto è già in vigore dal 25 settembre 2022, mentre è stata prorogata fino al 25 settembre 2026 la sola entrata in vigore delle disposizioni sulla qualificazione dei tecnici manutentori.
Per i condomìni questo significa prestare particolare attenzione a chi esegue controlli e manutenzione dei presidi antincendio: dal 26 settembre 2026 l'attività potrà essere svolta esclusivamente da soggetti in possesso dell'attestato di qualificazione previsto dal D.M. 1° settembre 2021.
Il D.M. 1° settembre 2021 ha introdotto una disciplina specifica per la qualificazione dei tecnici manutentori antincendio e stabilisce i criteri generali per il controllo e la manutenzione degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio.
L'articolo 4 stabilisce che gli interventi di manutenzione e i controlli sugli impianti, sulle attrezzature e sulle altre misure di sicurezza antincendio devono essere eseguiti da tecnici manutentori qualificati.
Il decreto è già entrato in vigore, ma l'applicazione delle disposizioni relative alla qualificazione dei tecnici manutentori è stata più volte prorogata.
La data del 25 settembre 2026 deriva dall'articolo 6, comma 1-bis, del D.M. 1° settembre 2021, modificato nel corso degli anni.
La decorrenza dell'obbligo è stata progressivamente rinviata:
Il D.M. 15 luglio 2025 ha fissato l'attuale termine.
È quindi importante precisare che il 25 settembre 2026 non rappresenta l'entrata in vigore del D.M. 1° settembre 2021, che è già vigente. Rappresenta invece la decorrenza delle disposizioni dell'articolo 4 relative alla qualificazione dei tecnici manutentori.
Il tecnico manutentore qualificato è la persona che possiede i requisiti previsti dalla normativa per eseguire le attività di controllo e manutenzione dei presidi e dei sistemi di sicurezza antincendio. Il Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco specifica che la qualifica viene conseguita per uno o più specifici presidi antincendio e richiede il superamento di un esame davanti a una commissione del Corpo.
La qualificazione non deve essere confusa con quella del generico “tecnico antincendio” o con quella del professionista antincendio.
Si tratta di figure professionali con funzioni differenti.
Si occupa principalmente della manutenzione e del controllo dei presidi antincendio.
È il professionista abilitato che può occuparsi, nei casi previsti dalla normativa, di attività quali progettazione antincendio, asseverazioni, SCIA antincendio e rinnovi periodici di conformità antincendio.
Ha invece il compito di gestire il condominio e di provvedere agli adempimenti di propria competenza, compresa la corretta gestione della manutenzione dei sistemi di sicurezza presenti nelle parti comuni.
Dal 25 settembre 2026 il tecnico che esegue le attività di manutenzione deve essere in possesso della qualificazione prevista dal D.M. 1° settembre 2021 per lo specifico presidio sul quale interviene.
La qualificazione richiede, secondo il percorso previsto dalla normativa:
Un aspetto particolarmente importante è che la qualifica non deve essere intesa come un'abilitazione generica valida indistintamente per qualsiasi attività antincendio.
Il tecnico deve essere qualificato per gli specifici presidi sui quali effettua manutenzione.
Tra gli esempi rientrano:
Di conseguenza, un tecnico qualificato per la manutenzione degli estintori non è automaticamente qualificato per la manutenzione di tutti gli altri sistemi antincendio.
Sì, nel percorso ordinario è prevista una formazione specifica teorico-pratica, erogata da soggetti formatori pubblici o privati in possesso dei requisiti previsti, seguita dalla valutazione dei risultati dell'apprendimento.
Il percorso può quindi essere sintetizzato in:
corso di formazione → valutazione/esame → attestato di qualificazione.
La normativa ha previsto un percorso differenziato per i manutentori che possedevano già una significativa esperienza professionale.
In particolare, i soggetti che alla data del 25 settembre 2022 svolgevano attività di manutenzione da almeno tre anni sono esonerati dalla frequenza del corso e possono accedere alla procedura di valutazione prevista per il percorso ridotto.
Questo non significa però che la qualifica sia automatica: anche il tecnico con esperienza deve superare la valutazione prevista e ottenere l'attestato di qualificazione.
La novità interessa direttamente gli amministratori condominiali, soprattutto nei condomìni dotati di sistemi e presidi antincendio.
Dal termine previsto dalla normativa, l'amministratore dovrà prestare particolare attenzione alla scelta dell'impresa incaricata della manutenzione.
Non sarà sufficiente affidarsi genericamente a una “ditta antincendio”: occorrerà verificare che le attività siano eseguite da tecnici manutentori qualificati per gli specifici presidi.
A seconda delle caratteristiche dell'edificio possono essere presenti:
Per ciascuna attività di manutenzione è quindi importante che il tecnico incaricato possieda la qualificazione corrispondente.
L'amministratore non diventa il responsabile tecnico della manutenzione e non deve sostituirsi al tecnico manutentore nelle verifiche tecniche.
Ha tuttavia una responsabilità importante nella gestione dell'incarico e nella scelta dei soggetti a cui affidare la manutenzione.
In vista del 25 settembre 2026 è opportuno che l'amministratore verifichi con la propria impresa manutentrice:
Nel fascicolo della sicurezza del condominio è buona prassi conservare la documentazione relativa a:
La corretta conservazione della documentazione permette di dimostrare la gestione diligente degli adempimenti e la tracciabilità degli interventi.
Dal 25 settembre 2026 il tema diventa particolarmente rilevante.
La presenza di una ditta che opera nel settore antincendio non equivale automaticamente alla qualificazione dei singoli tecnici.
È quindi importante verificare non soltanto l'impresa incaricata, ma anche che le persone che eseguono concretamente la manutenzione siano in possesso della qualificazione richiesta per le attività svolte.
Questo rappresenta uno degli aspetti principali sui quali gli amministratori dovranno prestare attenzione nell'affidamento o nel rinnovo dei contratti di manutenzione antincendio.
Un errore frequente è utilizzare l'espressione “tecnico antincendio” per indicare figure professionali diverse.
Il tecnico manutentore qualificato interviene sulla manutenzione e sul controllo dei presidi.
Il professionista antincendio svolge invece le attività professionali previste dalla normativa di prevenzione incendi.
L'introduzione della qualificazione dei tecnici manutentori non sostituisce quindi il professionista antincendio e non modifica automaticamente gli obblighi relativi alle pratiche di prevenzione incendi.
In vista del 25 settembre 2026, l'amministratore può iniziare a verificare la situazione del proprio condominio.
Presidi antincendio
Il 25 settembre 2026 rappresenta una data importante per la manutenzione antincendio nei condomìni.
La principale novità riguarda l'obbligo di affidare le attività di controllo e manutenzione dei presidi antincendio a tecnici manutentori qualificati, secondo quanto previsto dal D.M. 1° settembre 2021. Il CNVVF chiarisce che i Nulla Osta Transitori (NOT) non potranno essere utilizzati oltre il 25 settembre 2026: dal 26 settembre 2026 sarà necessario l'attestato di qualificazione.
Per gli amministratori condominiali sarà quindi fondamentale non limitarsi a verificare l'esistenza di un contratto di manutenzione, ma assicurarsi che le attività siano svolte da tecnici in possesso della qualificazione richiesta per gli specifici presidi.
Il consiglio è quindi di non aspettare la scadenza, ma di chiedere già oggi alla propria impresa manutentrice quali tecnici saranno impiegati e quali qualificazioni possiedono.
In questo modo sarà possibile arrivare al 25 settembre 2026 con la documentazione aggiornata e con un servizio di manutenzione conforme ai nuovi requisiti.
