Pubblicato il 23 marzo 2026 · Ultimo aggiornamento: 6 novembre 2026
Negli ultimi mesi è tornato al centro del dibattito il tema della riforma della disciplina condominiale. Al Senato è stato infatti presentato il disegno di legge AS 1816, promosso dal senatore Paolo Tosato, che si propone di aggiornare la normativa sul condominio a oltre dieci anni dalla riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012.
Il provvedimento, ancora nelle fasi iniziali dell’iter parlamentare, ha riaperto il confronto tra legislatore e operatori del settore. Accanto alla proposta legislativa, infatti, diverse associazioni di amministratori di condominio hanno presentato osservazioni e proposte alternative, segnalando alcuni punti di criticità e chiedendo un maggiore coinvolgimento nel processo di riforma.
Questo è uno degli articoli più rilevanti perché modifica direttamente l’Articolo 1129 del Codice Civile.
Cosa introduce
pubblicazione trimestrale online dell’estratto conto condominiale
rinnovo automatico annuale dell’incarico dell’amministratore
esonero di responsabilità se l’inadempimento dipende dalla morosità dei condomini
obbligo di indicare analiticamente il compenso al momento della nomina
Impatto pratico
maggiore trasparenza finanziaria, ma con più oneri operativi per gli amministratori;
il rinnovo automatico rafforza la stabilità dell’incarico, ma riduce il momento di verifica annuale dell’assemblea;
l’esonero di responsabilità per morosità potrebbe ridurre il rischio legale per l’amministratore, ma potrebbe anche generare contenziosi sulla prova dell’impossibilità di adempiere.
L’articolo modifica le maggioranze previste dall’Articolo 1136 del Codice Civile.
Cosa cambia
Gli interventi obbligatori per legge sulla sicurezza possono essere approvati con:
1/3 dei partecipanti
1/3 dei millesimi
Impatto pratico
È una delle modifiche più concrete perché:
evita il blocco di lavori necessari (es. prevenzione incendi);
riduce il rischio che interventi obbligatori restino fermi per anni.
Il rischio, però, è che si verifichino situazioni conflittuali a causa di decisioni rilevanti prese con una partecipazione molto limitata dell’assemblea.
Viene modificato l’Articolo 1135 del Codice Civile introducendo l’obbligo di una polizza per:
perimento totale o parziale dell’edificio
responsabilità civile verso terzi.
Impatto pratico
aumento della sicurezza economica del condominio;
possibile aumento delle spese condominiali, soprattutto negli edifici più grandi o datati.
Modifica l’Articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Novità
sospensione dei servizi separabili dopo sei mesi di morosità;
responsabilità solidale dell’acquirente per le spese dell’anno in corso e dei due anni precedenti;
obbligo di dichiarazione dell’amministratore al momento della compravendita.
Impatto pratico
Questa norma rafforza molto la posizione del condominio perché:
facilita il recupero dei crediti;
rende più sicure le compravendite immobiliari.
Viene modificato l’Articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Cosa prevede
Nei supercondomini l’amministratore non può ricevere deleghe di voto.
Impatto pratico
La norma mira a:
evitare concentrazione di deleghe nelle mani dell’amministratore;
garantire una rappresentanza più equilibrata.
Modifica l’Articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Novità
Il proprietario è responsabile anche per le infrazioni commesse da:
inquilini
ospiti
utilizzatori dell’immobile.
Impatto pratico
Serve a rendere più efficace il sistema sanzionatorio, evitando che il proprietario si sottragga alla responsabilità.
Interviene sull’Articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Novità
Introduzione dell’obbligo di certificazione UNI 10801:2024 per amministratori che gestiscono:
condomìni con bilancio superiore a 100.000 euro
edifici con più di 50 unità immobiliari.
Inoltre viene eliminata la possibilità che un condomino amministratore sia esonerato dai requisiti formativi.
Impatto pratico
La norma punta a:
aumentare la professionalizzazione;
uniformare gli standard di qualità nella gestione condominiale.
Modifica l’Articolo 10 della legge 392/1978.
Novità
L’inquilino diventa responsabile in solido con il proprietario per le spese dei servizi di riscaldamento e condizionamento.
Impatto pratico
Maggiore tutela per il condominio nel recupero delle spese.
Le spese condominiali avranno priorità anche nelle procedure di espropriazione individuale.
Impatto pratico
Il condominio ha più possibilità di recuperare i propri crediti nei procedimenti esecutivi.
È prevista una detrazione fiscale fino a 500 euro annui per il compenso dell’amministratore relativo all’abitazione principale.
Impatto pratico
incentivo fiscale per i condomini;
possibile emersione dei compensi e maggiore tracciabilità.
Il DDL segue tre direttrici principali:
rafforzare la professionalizzazione degli amministratori
contrastare la morosità condominiale
rendere più rapide alcune decisioni assembleari
Le modifiche più rilevanti, dal punto di vista pratico, sono:
riduzione delle maggioranze per lavori di sicurezza;
assicurazione obbligatoria del condominio;
nuovi requisiti professionali degli amministratori.
In occasione dell'audizione presso la Commissione Giustizia del Senato del 29 ottobre 2026, CONFASSOCIAZIONI, attraverso la presidente dell'Organismo Nazionale del Condominio Federica De Pasquale, ha presentato alcune osservazioni sui disegni di legge A.S. 1816 e A.S. 1905.
Le proposte si concentrano su sei aree principali: professionalizzazione degli amministratori, trasparenza gestionale, coperture assicurative, sicurezza degli edifici, continuità del mandato e sostegno economico agli studi professionali.
Uno dei temi centrali riguarda la preparazione degli amministratori di condominio. CONFASSOCIAZIONI ritiene necessario prevedere obblighi di formazione e aggiornamento periodico per tutti gli amministratori, compresi quelli interni, considerando che le responsabilità e le attività da svolgere non cambiano in funzione della natura professionale o meno dell'incarico.
Diversa, invece, la posizione sulla certificazione UNI 10801:2024, che secondo l'associazione dovrebbe rimanere uno strumento volontario di qualificazione professionale.
L'obiettivo è distinguere l'obbligo di possedere una preparazione adeguata dalla possibilità di conseguire una certificazione ulteriore, utile a valorizzare le competenze e la qualità del servizio offerto.
Un'altra proposta riguarda la tracciabilità dei movimenti finanziari condominiali.
CONFASSOCIAZIONI sostiene la necessità di gestire tutte le entrate e le uscite esclusivamente attraverso il conto corrente intestato al condominio, rafforzando così la trasparenza e la possibilità di verificare le operazioni economiche.
A questo si affianca la promozione di strumenti digitali e software gestionali evoluti, in grado di semplificare le attività amministrative, migliorare la gestione documentale e rendere più accessibili le informazioni ai condomini.
La digitalizzazione viene quindi considerata non soltanto un'opportunità tecnologica, ma uno strumento concreto per rendere più efficiente e trasparente il lavoro degli studi di amministrazione.
Sul fronte assicurativo, l'associazione propone di rafforzare le coperture destinate sia alla responsabilità civile professionale degli amministratori sia alla tutela dei fabbricati.
L'obiettivo è garantire una protezione adeguata rispetto ai rischi connessi alla gestione professionale e alla conservazione degli edifici, prestando attenzione anche alla sostenibilità economica dei premi assicurativi.
Si tratta di due ambiti distinti, ma entrambi rilevanti per una gestione condominiale più tutelata.
Un ulteriore punto di attenzione riguarda le maggioranze necessarie per deliberare gli interventi sugli edifici.
CONFASSOCIAZIONI esprime alcune perplessità rispetto alla riduzione indiscriminata dei quorum per lavori economicamente rilevanti, evidenziando il rischio che decisioni particolarmente impegnative possano essere approvate con una partecipazione assembleare troppo limitata.
L'associazione propone invece di favorire maggioranze più accessibili per interventi specifici, come quelli finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche.
Il tema mette in evidenza la necessità di trovare un equilibrio tra la possibilità di realizzare tempestivamente opere importanti e la tutela dei diritti dei condomini chiamati a sostenerne i costi.
Tra le proposte presentate figura anche il riconoscimento del compenso all'amministratore che continua a svolgere le proprie funzioni quando l'assemblea non riesce a nominare un successore.
L'associazione ritiene necessario superare eventuali incertezze interpretative, riconoscendo economicamente l'attività svolta anche durante il periodo di continuità dell'incarico.
Una questione che interessa direttamente la tutela professionale degli amministratori e la regolare gestione degli edifici, evitando che l'assenza di una nuova nomina si traduca in un periodo di attività non adeguatamente remunerata.
Tra le proposte più interessanti figura l'introduzione, a partire dal 2027, di un credito d'imposta del 30%, fino a un massimo di 1.500 euro annui, sulle spese sostenute dagli amministratori per lo sviluppo e la qualificazione della propria attività.
Le spese considerate comprendono:
La misura avrebbe l'obiettivo di incentivare gli investimenti necessari per migliorare la qualità dei servizi offerti, sostenere la digitalizzazione degli studi e favorire una maggiore professionalizzazione del settore.
È importante precisare che si tratta di una proposta avanzata da CONFASSOCIAZIONI e non di un'agevolazione fiscale attualmente riconosciuta.
