A distanza di tre anni dall’entrata in vigore, la disciplina è ormai pienamente operativa e sta producendo effetti concreti soprattutto nella gestione degli impianti idrici condominiali, ambito nel quale il tema della Legionella assume particolare rilievo. Nei condomìni, la gestione del rischio Legionella è oggi un obbligo preciso dell’amministratore, con sanzioni fino a 30.000 euro.
Vediamo cosa prevede la normativa aggiornata e quali sono le responsabilità concrete.
L’Italia ha recepito la Direttiva (UE) 2020/2184 con il Decreto Legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, entrato in vigore il 21 marzo 2023.
Il decreto ha abrogato il Decreto Legislativo 2 febbraio 2001, n. 31 e ha introdotto un sistema moderno basato sulla valutazione e gestione del rischio lungo tutta la filiera idrica.
Il decreto mira a:
proteggere la salute umana dai rischi derivanti dalla contaminazione dell’acqua;
garantire che l’acqua sia salubre e pulita;
migliorare l’accesso all’acqua destinata al consumo umano.
L’acqua destinata al consumo umano deve:
non contenere microrganismi, virus o sostanze pericolose;
rispettare i parametri dell’Allegato I (parti A, B e C);
non rappresentare un rischio per la salute.
Rispetto alla disciplina precedente, la normativa ha rafforzato o introdotto controlli su:
Legionella
Piombo
Uranio
PFAS
Materiali a contatto con l’acqua potabile
Tra questi, il rischio Legionella in condominio è quello che genera maggiori responsabilità operative.
La Legionellosi è un’infezione respiratoria causata dal batterio Legionella pneumophila.
La Legionella prolifera in:
serbatoi di accumulo;
tubazioni con ristagni;
impianti centralizzati di acqua calda;
impianti di climatizzazione;
piscine e fontane decorative.
La trasmissione avviene per inalazione di micro-goccioline contaminate.
40–80% nei soggetti immunodepressi non trattati
5–30% con trattamento adeguato
5–10% complessivo
Per questo la normativa impone una gestione preventiva e documentata del rischio.
La responsabilità è distinta in due fasi:
Fino al contatore: responsabilità del gestore idrico/Comune.
Dal contatore al rubinetto: responsabilità del titolare della gestione del sistema di distribuzione interno.
Nel condominio, tale responsabilità ricade sull’amministratore, in quanto rappresentante legale dell’ente di gestione.
Il decreto impone tre obblighi fondamentali.
L’amministratore deve:
analizzare il sistema idrico condominiale;
individuare i punti critici;
valutare il rischio Legionella;
predisporre un piano di controllo e prevenzione.
Non si tratta più di un intervento “a chiamata”, ma di un obbligo strutturale.
Le analisi devono essere:
effettuate da laboratori qualificati;
eseguite secondo metodiche ufficiali;
registrate nell’Anagrafe territoriale dinamica delle acque potabili.
La tracciabilità documentale è elemento centrale della nuova disciplina.
Se i valori risultano fuori norma:
interviene l’Autorità sanitaria locale (ASL);
può essere disposto il divieto di utilizzo dell’acqua;
devono essere adottate misure correttive immediate.
Il regime sanzionatorio è particolarmente severo.
Da 5.000 a 30.000 euro
se non vengono mantenuti i parametri di cui all’Allegato I (parti A e B);
Da 4.000 a 24.000 euro
in caso di mancata valutazione e gestione del rischio del sistema idro-potabile.
Oltre alle sanzioni amministrative, possono configurarsi:
responsabilità civile per danni alla salute;
responsabilità penale nei casi più gravi.
A tre anni dall’entrata in vigore del decreto:
le ASL hanno intensificato i controlli;
la valutazione del rischio Legionella è richiesta in modo sistematico;
nei condomìni si ricorre sempre più a società specializzate per:
mappatura degli impianti;
campionamenti periodici;
piani di sanificazione programmata.
La gestione dell’acqua potabile non è più un adempimento formale, ma una responsabilità tecnica continuativa. Per l’amministratore di condominio ciò significa assumere un ruolo attivo nella tutela della salute collettiva, con conseguenze economiche e giuridiche rilevanti in caso di inadempimento.
