La gestione dei PFAS nell’acqua potabile è oggi un tema cruciale per gli amministratori condominiali. I nuovi limiti UE, recepiti in Italia dai D.Lgs. 18/2023 e 102/2025, impongono attenzione su salute, sicurezza e responsabilità legale fino ai rubinetti dei condomini.
In questo articolo vedremo cosa sono i PFAS, come distinguere i compiti tra gestore idrico e condominio, e quando le analisi diventano obbligatorie o consigliate.
I PFAS (sostanze perfluoroalchiliche) sono composti chimici artificiali utilizzati in molti prodotti industriali e domestici grazie alla loro resistenza a acqua e grassi. Sono molto stabili, non si degradano facilmente e possono accumularsi nell’organismo.
Negli impianti condominiali, i PFAS possono comparire:
nelle acque di falda contaminate
nei serbatoi o autoclavi che trattengono residui
in zone industriali o aree identificate a rischio dalle ASL
La loro presenza rende necessaria una gestione attenta da parte dell’amministratore, soprattutto in condomìni con impianti centralizzati.
Il gestore idrico monitora l’acqua lungo la rete pubblica e deve comunicare eventuali superamenti dei limiti normativi dei PFAS.
L’amministratore deve vigilare sulla qualità dell’acqua all’interno del condominio, in particolare per:
Serbatoi condominiali: manutenzione e pulizia regolare
Autoclavi centralizzate: controllo del funzionamento e della qualità dell’acqua
Impianti interni: monitoraggio e eventuali analisi se indicato dalle autorità sanitarie
Nota: ignorare un possibile problema può comportare responsabilità civile e penale.
Gli amministratori devono garantire che l’acqua arrivi sicura fino ai rubinetti dei condomini. I casi più critici includono:
edifici con serbatoi o autoclavi grandi
zone segnalate dalle ASL come a rischio PFAS
impianti datati o poco documentati
In queste situazioni, è consigliato pianificare analisi PFAS per tutelarsi legalmente e dimostrare diligenza.
Le analisi PFAS non sono sempre obbligatorie, ma diventano necessarie o fortemente consigliate se:
il gestore idrico segnala valori superiori ai limiti
ci sono segnalazioni ASL o ordinanze locali
l’edificio ha serbatoi o autoclavi centralizzate
l’impianto è vecchio o privo di documentazione
Un piano di analisi documentato riduce il rischio legale per l’amministratore.
Per ridurre il rischio di contestazioni, l’amministratore deve:
Conservare tutta la documentazione: manutenzioni, pulizie, comunicazioni ufficiali
Deliberare analisi in assemblea se necessario
Informare i condomini sugli interventi e sui risultati
Agire tempestivamente in caso di segnalazioni di superamento dei limiti
La trasparenza è fondamentale: dimostra diligenza e protegge da possibili responsabilità.
Ignorare i PFAS può comportare:
Responsabilità civile: danni alla salute o al valore dell’immobile
Responsabilità penale: inosservanza delle norme sanitarie
Contenzioso condominiale: reclami o azioni legali dei condomini
In sintesi, prevenire è meglio che curare: un approccio proattivo protegge salute, condominio e amministratore.
I PFAS sono oggi un tema concreto anche nei condomìni. L’amministratore deve concentrarsi su diligenza, documentazione e comunicazione ai condomini. Sapere quando fare analisi, come gestire serbatoi e autoclavi, e come informare i condomini è il modo più efficace per ridurre rischi legali e garantire acqua sicura.
