L’art. 1129 c.c. indica che “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Da ciò si ricava che:
per condomini con più di 8 partecipanti la nomina di un amministratore è obbligatoria, e in difetto l’autorità giudiziaria può intervenire.
per condomini con 8 o meno partecipanti, la norma non prevede espressamente l’obbligo della nomina dell’amministratore.
In altre parole: se l’assemblea non nomina un amministratore e i condomini sono ad esempio 5-6, può un condomino chiedere al giudice la nomina dell’amministratore?
La risposta è sì. Ecco i motivi che potrebbero condurre uno o più condòmini a richiedere la nomina da parte del giudice.
Interpretazione della norma
– Il primo comma dell’art. 1129 c.c. recita: «Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso…»
– La formulazione letterale sembra indicare che il potere del giudice intervenga solo nei casi in cui il numero sia superiore a otto.
– Tuttavia, la dottrina e una parte della giurisprudenza ritengono che, anche al di sotto della soglia degli otto, possa comunque operare un rimedio tramite l’Art. 1105 c.c. (che disciplina la comunione), oppure l’applicazione analogica delle norme sul condominio, in presenza di grave inerzia o di blocco gestionale.
– In particolare, come scrive un autore: «Infatti la nomina dell’amministratore condominiale può essere disposta … anche quando i condòmini non sono più di otto facendo ricorso all’articolo 1105, ultimo comma, del Codice civile…».
Giurisprudenza e prassi
– Alcune decisioni dei tribunali hanno rilevato che, anche in edifici con meno di otto condomini, qualora l’assemblea non riesca ad operare e sussistano condizioni tali da impedire la buona gestione (es. conflittualità grave, inerzia totale, blocco decisionale), può essere ammessa la nomina giudiziale.
– Ad esempio, uno studio del 2024-25 ha riferito che il tribunale di Latina (sentenza 9 maggio 2025, citata da te) ha accolto il ricorso in un edificio con meno di 8 condòmini.
Situazioni tipiche in cui può intervenire la nomina giudiziale sotto soglia
– L’assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza per nominare un amministratore.
– Conflitti tra condomini tali da impedire la gestione ordinaria (non approvazione bilanci, blocco deliberazioni).
– Grave stato delle parti comuni, rischio per cose o persone (infiltrazioni, impianti pericolosi, imminente crollo).
– Inerzia totale dell’assemblea e mancanza di altra forma di gestione o figura che assuma funzioni analoghe.
Nei condomini con meno di otto condomini la nomina dell’amministratore non è obbligatoria.
Tuttavia, ciò non preclude che l’assemblea (anche all’unanimità) decida di nominare un amministratore.
In caso di grave stallo gestionale, un singolo condomino può ricorrere al giudice per ottenere una nomina giudiziale, sulla base dell’art. 1105 c.c. o di analogie, seppure la soglia numerica prevista da art. 1129 non sia superata.
La decisione del giudice dovrà valutare le circostanze concrete: situazione di fatto, esigenze di tutela delle parti comuni, responsabilità dei condomini, conflitti interni.
Ecco un riepilogo della procedura tipica (anche nei casi sotto soglia):
Il condomino (o più condomini) presenta ricorso al tribunale civile territorialmente competente, chiedendo la nomina di un amministratore.
Nel ricorso si indicano le ragioni: ad esempio l’assemblea non ha nominato, esistono conflitti, non si approvano bilanci, stato di abbandono delle parti comuni.
Il giudice, eventualmente in sede di volontaria giurisdizione, nomina l’amministratore, ne delimita poteri e funzioni, e – in caso di nomina – determina anche il compenso dell’amministratore nominato; ciò è previsto dall’art. 1129 (comma 14) che stabilisce che all’atto dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo l’amministratore debba specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso.
Pur sotto la soglia degli otto, l’analisi della situazione concreta guida la decisione del giudice.
In sintesi:
L’art. 1129 c.c. sancisce che quando i condomini sono più di otto, l’amministratore deve essere nominato e se l’assemblea non lo fa interviene il giudice.
Se i condomini sono meno di otto, l’amministratore non è obbligatorio, ma non è esclusa la possibilità di una nomina giudiziale in casi particolari di stallo gestionale o conflitto grave, grazie all’applicazione di strumenti analoghi (art. 1105 c.c.) o alla interpretazione della normativa condominiale.
Ogni situazione dev’essere valutata sul piano concreto: è utile rivolgersi a un professionista (avvocato, amministratore condominiale) per analizzare le specifiche condizioni dell’edificio, il funzionamento dell’assemblea e l’eventuale ricorso giudiziario.
