La videosorveglianza in condominio è uno degli strumenti più utilizzati per aumentare la sicurezza degli edifici, ma anche uno dei più esposti a violazioni normative. Nel 2026, più che di “nuove leggi”, è corretto parlare di evoluzione interpretativa e applicativa delle norme esistenti, in particolare del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati e delle linee guida del Garante per la protezione dei dati personali.

Molti impianti condominiali risultano ancora oggi non conformi, esponendo amministratori e condomìni a sanzioni anche rilevanti.

Quadro normativo aggiornato: cosa si applica davvero

La videosorveglianza in ambito condominiale si basa su tre pilastri normativi:

• Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati
• Codice in materia di protezione dei dati personali
• Provvedimenti e FAQ del Garante per la protezione dei dati personali

A questi si aggiunge il riferimento civilistico:

• Art. 1122-ter Codice Civile (impianti di videosorveglianza sulle parti comuni)

Attenzione: non esiste una “legge nuova 2026”, ma sono cambiate le modalità di applicazione e controllo, con maggiore severità nei confronti degli amministratori.

Conservazione delle immagini: cosa è consentito oggi

Uno degli errori più diffusi riguarda i tempi di conservazione delle registrazioni.

Regola generale per le tempistiche di conservazione delle immagini

Secondo il Garante:

• Le immagini devono essere conservate per un periodo non superiore a 24-48 ore
• È possibile estendere fino a 7 giorni solo in presenza di motivazioni concrete (es. rischio furti, vandalismi)

Quando si può conservare più a lungo?

Solo se:

• esiste una documentata esigenza di sicurezza
• viene effettuata una valutazione di proporzionalità
• si adottano misure di sicurezza adeguate

In alcuni casi specifici (richieste dell’autorità giudiziaria), la conservazione può essere più lunga, ma non per scelta autonoma del condominio.

Riferimento normativo

• Art. 5 GDPR (principio di limitazione della conservazione)
• Linee guida EDPB 3/2019 sulla videosorveglianza

Cartelli informativi: cosa devono contenere nel 2026

Il cartello “Area videosorvegliata” non è più sufficiente se non strutturato correttamente.

Informativa “a doppio livello”

Oggi è obbligatorio:

1. Informativa breve (cartello visibile)
Deve includere:

• presenza della videosorveglianza
• finalità (es. sicurezza)
• titolare del trattamento (condominio)
• riferimento a informativa completa

2. Informativa estesa (accessibile)
Disponibile:

• presso l’amministratore
• online (se disponibile)

Contiene:

• base giuridica (legittimo interesse – art. 6 GDPR)
• tempi di conservazione
• diritti degli interessati
• contatti del titolare

Molti condomìni sono fuori norma perché espongono cartelli incompleti o obsoleti.

Amministratore di condominio: responsabilità come titolare del trattamento

Uno dei punti più critici nel 2026 riguarda il ruolo dell’amministratore.

Chi è il titolare del trattamento in ambito condominiale?

Il titolare è:

• il condominio, rappresentato dall’amministratore

L’amministratore:

• decide le finalità e modalità del trattamento
• garantisce la conformità al GDPR

Obblighi principali dell'amministratore

L’amministratore deve:

• verificare la legittimità dell’impianto
• garantire la corretta informativa
• limitare l’accesso alle immagini
• adottare misure di sicurezza tecniche e organizzative
• tenere un registro dei trattamenti (se necessario)

Attenzione alle responsabilità

In caso di violazione:

• il condominio può essere sanzionato
• l’amministratore può rispondere civilmente e, in alcuni casi, penalmente

Assemblea condominiale: quando serve e cosa deliberare

Secondo l’art. 1122-ter c.c.:

• l’installazione richiede delibera assembleare
• maggioranza: almeno metà del valore dell’edificio

La delibera deve definire:

• finalità dell’impianto
• posizione delle telecamere
• modalità di gestione

Un impianto installato senza delibera valida può essere contestato.

Errori più comuni e rischiosi nel 2026

Molti condomìni risultano non conformi per:

• conservazione delle immagini troppo lunga
• cartelli non aggiornati al GDPR
• telecamere puntate su aree non consentite (strada pubblica, proprietà private)
• accesso indiscriminato alle registrazioni
• assenza di valutazione del rischio

Sanzioni: cosa rischia il condominio

Le violazioni possono portare a:

• sanzioni amministrative (art. 83 GDPR)
• richieste di risarcimento danni
• provvedimenti del Garante (es. blocco del trattamento)

Anche piccoli errori formali possono generare problemi, soprattutto in caso di segnalazioni da parte dei condomini.

Perché aggiornarsi è fondamentale

Nel 2026 la videosorveglianza condominiale non è cambiata nelle norme, ma nella loro applicazione:

• più controlli
• più consapevolezza degli utenti
• maggiore esposizione a sanzioni

Per gli amministratori di condominio, questo significa una cosa sola: non basta avere un impianto funzionante, deve essere anche conforme.