Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ribadendo il carattere inderogabile dell’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, in materia di convocazione assembleare.
Secondo l’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore di condominio è tenuto a comunicare l’avviso di convocazione esclusivamente tramite uno dei seguenti canali tracciabili:
Posta raccomandata
Lettera consegnata a mano
Fax
Posta elettronica certificata (PEC)
L’obiettivo della norma è chiaro: garantire certezza legale della consegna e uniformità di trattamento tra i condòmini. L’utilizzo di strumenti non tracciabili — come la posta elettronica semplice — non è conforme alla legge, anche se esplicitamente richiesto o autorizzato dal destinatario.
Una società proprietaria di un immobile in un condominio ha impugnato una delibera assembleare del 15 aprile 2019, sostenendo di non aver ricevuto l’avviso di convocazione.
Il condominio ha risposto affermando che la convocazione era stata inviata via e-mail ordinaria all’indirizzo fornito dalla società già nel 2013, e che quest’ultima aveva espressamente chiesto di ricevere tutte le comunicazioni tramite quella modalità.
Il Tribunale di Monza e, successivamente, la Corte d’Appello di Milano, avevano ritenuto valida la comunicazione in quanto basata su una volontà concordata tra le parti.
La Cassazione ha invece accolto il ricorso della società, sottolineando il carattere obbligatorio e inderogabile della forma prescritta dalla legge.
Ecco uno stralcio della motivazione:
“L’art. 66, terzo comma, disp. Att. C.C. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti”.
E aggiunge:
“Con l’invio a casella e-mail ordinaria vengono a mancare tutti quei sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, per sé la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l’indirizzo di posta certificata del destinatario”,
e che
“la ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo PEC, non è sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria”.
In conclusione, la mancata comunicazione valida dell’avviso di convocazione assembleare costituisce un vizio procedurale che rende annullabile la delibera dell’assemblea.
La Suprema Corte spiega:
“La mancata comunicazione a taluno dei condòmini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera assembleare”.
Anche se un condòmino ha acconsentito a ricevere comunicazioni via e-mail ordinaria, l’amministratore non può utilizzarla per le convocazioni assembleari. È tenuto a utilizzare esclusivamente mezzi che certifichino l’avvenuta consegna, come:
Questa ordinanza conferma l’orientamento della giurisprudenza volto a tutelare la certezza del procedimento assembleare, salvaguardando trasparenza e partecipazione equa.
Per evitare l’annullabilità delle delibere condominiali, l’amministratore deve rispettare scrupolosamente le forme previste dalla legge, indipendentemente da eventuali accordi diversi tra le parti.
